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编者按：Mall是现代城市经济发展繁荣的见证，是现阶段承载零售业的最佳空间载体，它像一口一触即发的“油井”，等待着喷射巨大的财富；但是这一诱惑中仍潜藏着陷阱，如果处理不当就会把“油井”变成“枯井”。。。。。
 
mall：繁华落寞品商业百味（下）
【时　间】：2011年7月29日10：00-11：00
【嘉　宾】：周 玮 深圳至祥投资　董事总经理
           　田 添 至祥商业公司　总经理
【主持人】：姜 丰 szhome新闻研究部副部长
【地　点】：房网总部九润大厦裙楼嘉宾访谈室
【沙龙主题】：对mall失败案例进行点评
    姜 丰：上一期说到很多关于成功mall的案例，包括mall应该有一些什么样的基本要素，我们在之前的一期“大商小道”......【详细】
选址定位前瞻性为关键
    本期聚焦mall失败案例，商业地产专家分别对深圳铜锣湾广场，东莞华南mall，中信广场，东海购物广场进行了细致......【详细】
周 玮　深圳至祥投资 董事总经理
　　很多消失的mall和商业街，原因主要在于对市场的认识不充分和定位不准确。
　　购物中心关闭的原因：一、选址不当；二、区域和城市经济的转移；三、人口的外迁以及老化；四、经营方式的落后，消费者消费方式的变化；五、电梯、层高等一些配置的不够。
　　华侨城铜锣湾广场的定位是偏差的，它适合于目的性消费，住宅区的消费就是目的性消费比较多。
　　东海这个片区跟华侨城有一点类似是区域性消费。
  田 添　至祥商业公司 总经理
  　　mall的鼻祖在美国，大约10%左右的mall是不成功的，美国mall发展已经从成长期到繁荣期，一直到现在的稳定期，每年mall的增长率在0.2%左右；而中国恰好相反，处于起步期，但不成功或要倒闭的案例也不多见。
　　依照美国的标准或国际购物中心协会认可的标准，一般是说mall的租金收益是平均租金收益的1/3，如果只能达到1/3的水平，mall就是失败的例子；另一个标准， mall成不成功，应该是看它的出租率是持平还是上升，抑或是在下降。
关键在于正确的选址
1，优越的地理位置能代表城市商业发展的新趋势；
2、必须拥有相当数量的中高收入消费群体或新的城市商圈；
3、交通动线流畅，人流方便、停车便利。
依据MALL实际状况确定策略
1，依据城市整体发展规划，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的需求。
2、依据地方经济发展的状况、消费者购买力水平和消费理念来决定发展策略
3、确保前期要有充足的资金支持；确保运营中要拥有大的现金流量；确保后续管理要有专业的商业管理理念和良好的服务意识。
成功的专业团队和创新理念
    建设大型的MALL，人才、团队和创新的服务理念是最关键的，从项目建设到后续经营、管理，离不开强有力的团队，离不开方方面面的商业地产人才、专业机构以及顾问团提供有效的咨询、服务。在此基础上，专业团队的创新能力和科学的、务实的、可操作性的业态功能规划才会成为现实。
借当地政府和政策的支持
    尤其是建大型MALL，必须有政府及相关部门的大力支持。广东省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。
    伊利诺伊州的Lakehurst Mall
    介绍：Lakehurst mall在97年盛大开业，经营十年以后空置倒闭，一直到2001年开始拆迁，最后拆到只剩一个骨架。
    失败原因：因为选址不当离配送中心太远，已经超过了有效配送范围，所以开张之后经营了十年倒闭了
    华南MAL
    介绍：华南MALL的开发者认为其购物中心建成后可辐射整个珠三角地区包括香港，可辐射到的人口为3800万。2005年开业，2007年被福布斯评为全球十大购物中心之首。其后长期空置，前几年被北大资源收购。
    失败原因：没有真正了解商圈的含义，对商圈范围判断失误；没有正确分析商圈人口的购买力和消费习惯，对商业体量结果做出错误测算。
    华侨城铜锣湾广场
    介绍：华侨城铜锣湾广场占地面积42万平方米，营业面积8.5万平方米，2002年8月29日正式开业，由铜锣湾百货、沃尔玛超市、易家侬家具三大主力店构成，开业时进驻逾2000知名品牌，为深圳早期惟一海洋文化风情、生态景观主题的Mall。
    失败原因：由于设计规划严重缺陷，人流动线极不合理，购物广场主力店几经更换均告失败。一家知名韩国百货也曾进驻，试图扭转局面，但最后也以撤场告终。
    东海购物广场
    介绍：东海购物广场2007年开发建成。该项目参照香港大型主题购物公园设计，高标准规划，高标准建设。项目占地三万平方米，有大型广场、大型地下停车场，停车场内还有专门的货车位。而商场内部设计布局也相当超前。
    失败原因：东海这个片区跟华侨城类似，属于区域性消费，比如东海步行街，餐饮为主，基本上是社区消费比较多，但它的体量不够大定位太高，不能满足区域性消费的需求。
NO.1 华南购物中心
地　　点：中国东莞
开业时间：2005年
使用面积：710万平方英尺(约合66万平方米)
介　　绍：这是中国甚至世界上最大的购物中心。该购物中心里不但有风车和主题公园，还有一座仿造的凯旋门。
NO.2 金源时代购物中心
地　　点：中国北京
开业时间：2004年
使用面积：600万平方英尺(约合55.7万平方米)
介　　绍：在这座高达5层的购物中心里，有近1000家商铺，出售的商品有Nike和DKNY等国际知名品牌。地处北京海淀区中关村中心区，地理位置优越，周边也新建了众多的公寓和写字楼。
NO.3 SM Mall of Asia
地　　点：菲律宾Pasay City
开业时间：2006年
使用面积：420万平方英尺(约合39万平方米)
介　　绍：该大型购物中心内设有菲律宾首座奥运会标准游泳池和首家IMAX影院。能容纳20人的电车方便顾客在4幢购物楼之间穿行。
NO.4 西爱德蒙顿购物中心
地　　点：加拿大阿尔伯达省爱德蒙顿市
开业时间：1981年
使用面积：380万平方英尺(约合35万平方米)
介　　绍：作为北美地区最大的购物中心，西爱德蒙顿拥有800家商铺，以及水上乐园、溜冰场、娱乐城等娱乐设施。
NO.5 SM Megamall
地　　点：菲律宾Mandaluyong City
开业时间：1991年
使用面积：360万平方英尺(约合33万平方米)
介　　绍：该购物中心除了有保龄球馆、溜冰场和12家电影院外，还有发廊和诊所。
NO.6 柏嘉雅时代广场
地　　点：马来西亚吉隆坡
开业时间：2005年
使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米)
介　　绍：与酒店和会议中心建在一起。这里除了拥有1000多家商铺外，还有12层楼高的过山车、游泳池、溜冰场和儿童游乐园。
NO.7 北京购物中心
地　　点：中国北京
开业时间：2005年
使用面积：340万平方英尺(约合31万平方米)
介　　绍：这是中国的第一座郊区购物中心，距北京市中心大约1小时车程。该购物中心有4层，停车场可停放8000辆车，这里还有一片人造沙滩。
NO.8 正佳广场
地　　点：中国广州
开业时间：2005年
使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)
介　　绍：该购物中心曾经在一天内迎来了5000万顾客。除各家零售店外，这座综合性购物中心还拥有酒店和写字楼。
NO.9 SM City North Edsa
地　　点：菲律宾马尼拉
开业时间：1985年
使用面积：300万平方英尺(约合28万平方米)
介　　绍：这是SM PRIME集团旗下的首家大型购物中心。这座5层高的综合性大楼有100多家零售店、餐馆、12家电影院和一家保龄球馆以及溜冰场，这里不久还将开放IMAX影院。
NO.10 普鲁士国王购物中心
地　　点：美国费城
开业时间：1962年
使用面积：280万平方英尺(26万平方米)
介　　绍：尽管没有现代大型购物商城常见的游乐场等设施，这座建于上世纪60年代初、拥有400家商铺的美国大型购物中心仍然位居全球十大购物中心之列。
数据来源：福布斯    
 
 

 

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