专题：“深圳市房屋征收与补偿实施办法”意见征询研讨会

　　12月28日，业内专家、代理机构、资深地产律师以及房网知名地产剑客及新闻媒体出席了本次研讨会；深圳房地产信息网副总经理齐东平先生代表主办方致词欢迎，会议由深圳房地产信息网研究发展部副部长姜丰主持；众嘉宾各抒已见对《办法》进行了深入研讨……【详细】

"深房征收与补偿实施办法"研讨会28日举行

　　深圳房地产信息网特别推出“深圳市房屋征收与补偿实施办法”意见征询研讨会，将于12月28日在九润大厦5楼会议室举行……【详细】

·深圳七种情形政府征收房屋可选择补钱或换房

·征收令一出房屋竟充公谁给的权力？	·房屋征收与补偿研讨会举行
·未充分保障被征收人权益	·提前签约搬迁奖励标准提高

宋星慧英联房地产估价顾问有限公司董事长

摸底调查及风险评估对征收房屋尤为重要
　　深圳经历快速的发展，产权是全国最复杂的地方，这就意味着会有大量的违规违法行为，这里增加了摸底调查环节非常重要。

提高签约搬迁奖励标准
　　对于特殊困难户，深圳市政府规定的低保户给5%奖励金的补贴，我觉得这不太高，和161号文比还退步了。

土地整备也算公共利益范畴
　　土地整备是一个手段，要看它将来做什么用途，属于是公共利益需要的，就属于公共利益范畴，如果不是公共利益需要的，就会有问题。

征收补偿时室内装修的费用如何补偿？
　　《办法》把承租人也放进去了，而且在深圳这么一个大量出租房屋的城市，把承租人放在其中是给大家添加麻烦，跟上位法也不太一致。

补偿价值不能与交易价格相提并论
　　交易价格是合法产权可以上市的交易价格，而深圳大量农民房是没有办法上市交易的，如果这个问题不解决，我们做所有项目都是问题……【详细】

杨丽艳国房评估董事长

土地整备纳入公共利益有战略意义
　　土地整备是否纳入公共利益是非常有争议的，但深圳人口膨胀非常厉害，如果我们实现整个深圳城市发展的产业升级，包括人居环境的改善，实现土地集约利用，如果不加快推进土地整备的话，可能后续对于深圳整个城市的发展来说也会受到很大制约。

预算方案应由法定机构审核
　　房屋征收部门可以自行编制预算方案，也可以委托具备房地产评估资质的机构去做，如果政府要去做财政预算的话，是不是由法定机构对这些预算方案进行审核，这样相对来说会比较合适。

征收补偿应先补偿后搬迁
　　第44条中有一条规定“被征收人在补偿协议约定或者补偿协议确定的搬迁期限内完全搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁补助费”，建议在表述上应该调整一下，因为国家的法律明确说要先补偿，后搬迁，而不是搬迁后我补偿给你。

评估机构与《国有土地上房屋征收办法》相矛盾
　　征收办法后面同时还对补偿标准拿出来征求意见，这里面提到关于顺利搬迁应该委托资产评估机构来进行评估，这一条跟建设部今年6月30日印发的《国有土地上房屋征收办法》有一些矛盾，也是值得斟酌……【详细】

杨学政戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事

补偿方式的选择性非常弱
　　补偿可以选择货币，也可以选择产权调换，但整个《办法》在这一块上非常弱，安置优先意味要有安置房，而以后大多数都没有。都是货币补偿，一个很大的问题就是只赔钱，不赔房，跟被拆迁人的需求有很大落差，使得工作越来越难以推进。

《办法》里涉及的价格未明确
　　有些地方是协商价格，比如说装修可以协商，搬迁费可以协商，如果不行了再补，《办法》里做了这样的规定，但是我觉得这里缺了非常大的一块，跟审计制度如何协调，如果出现在评估报告里的价格，作为审计来说是比较容易通过的，因为毕竟它有技术报告来支持。

文字表述还需进一步斟酌
　　《办法》里有一些表述我不太认同，比如说“补偿”和“补助”，补偿是必须给的，补助是根据实际情况而定的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿、补助说的很清楚，但到我们这里就说的很混淆，甚至有些该给的补偿都不给了……【详细】

王海斌世联地产研究总监、世联地产首席市场分析师

办法未保障被征收人的利益
　　《办法》第一条提到了保障被征收房屋所有权人的所有权益，但给人的感觉是保障政府如何顺利的完成拆迁，而没有感觉到保障被征收人的利益。

征收纳入公共利益不能一刀切
　　第二条提到“因为公共利益的需要进行拆迁”，后来提到什么是公共利益，我发现所有东西都纳入了公共利益；政府把所有拆迁全部纳入公共利益，我觉得这个已经是一锅烩了，源头都没有搞清楚，后面都是糊涂蛋，我觉得首先应该分出公共利益和商业拆迁，这个立法或者这个《办法》才是有用的，才是有价值的，才是真正保障被拆迁人利益。

办法未保障被征收人的利益
　　在这个过程中政府是强势主体，政府这个主体在过程中所做的活动基本上是由政府监督政府，被拆迁人基本上没有参与的机会，也没办法保证程序的正义，作为老百姓来讲，信息不对称……【详细】

王相阳资深房地产律师

土地整备过于频繁和宽泛
　　《办法》的冒险性，土地整备在计划里每年都得报，第十条说各个区都要报，也就是说你要不停的整备，无论有没有立项计划都得要征收。把土地整备需要放的这么宽泛，确实让老百姓心里不踏实。

实体利益的公正要落到实处
　　操作性要考虑程序上的公平和实体性上的公平，在程序性上来说，你定的游戏规则，先做社会稳定的风险评估、登记，然后发布公告，大家有意见的听证，从这个或者到实体利益的公正，实体利益的公正是要落到实处。

解决问题的手段和方式应纳入
　　该《办法》在操作性上还需要细化，国务院已经有了征收办法和补偿办法，又出了一个《实施办法》，将来如果再搞一个实施细则或者关于《实施办法》的补充意见，弄那么多，太不严肃了，要做就在流程上保证从程序的公正到实体的公正都到位，把解决问题的手段和方式都纳入其中……【详细】

闻毅资深房地产律师

《办法》的操作性比较差
　　这完全是一个强制性的规定，政府要达到它的目的，设置了这样一个《办法》。有实体，又有程序在里面，实体讲的不完善，程序讲的也不到位，只能说是一个纲要，这个纲要要怎么样把实体和程序都写的很清楚，大家一看就知道。我觉得要细化到像《诉讼程序法》一样，这样才有可操作性，说实话，现在可操作性是比较差的。

《办法》与上位法有冲突
　　此《办法》与上位法存在冲突，不一至，这个问题一定要解决，不解决今后就是留给我们律师干的活，法院不好办也得办。

一些规定剥夺人们诉讼的权利
　　《办法》有一些规定剥夺了人们诉讼的权利，并不是征收部门决定做什么就可以做什么，我建议政府把《办法》中确权的这一条“公告公布之日起生效，生效后权利归国家”，建议政府把这一句话去掉，因为这句话会引起公众的愤怒……【详细】

凤凰树 Szhome知名剑客

不应以公共利益来侵害老百姓利益
　　《办法》不应该以公共利益来侵害老百姓利益，从表面上看我们在争公共利益的界定，实际上不要界定了，最后一条一语道破天机，就是从这个条例实施之日起，以前的拆迁管理规定废止，这就是新的拆迁管理规定，拆迁管理是一个大拆迁，公共利益是小概念，你不能说大概念取消了，变成一个小概念来替代大概念？

创新需先学习外地的经验
　　这个《办法》能否替代旧《办法》，首先应该在实操性上更有效的促进旧城改造工作，否则照样拆不了。深圳城市改造、城市更新的步伐很慢，深圳老是创新，敢为人先的争第一，其实可以学一学人家是怎么有效地解决问题的……【详细】

风林火 Szhome知名剑客

《办法》过于保护商业利益
　　《办法》实际上是把商业利益融汇到政府利益后面去了，保护了商业利益，这样一来就非常复杂了，其实大家都清楚拆了地是给开发商的。所以我觉得不如专门做一个商业化的征收办法，政府多补偿给居民，没必要搞这么复杂。

公共征收与商业征收需分开
　　现在想用一个《办法》解决所有问题是不太可能的，之前我们感觉到分为两种类型，一种是真正的公共型征收，按国家的办法执行就可以了，不需要各个城市再做自己城市的，第二种是商业征收，我觉得深圳应该是做这方面的东西，不要把公共利益扯进去，拿着一个道具，感觉就是把各个部门的利益都凝聚在这个《实施办法》里……【详细】

　　　　》》》现场实录

姜丰：各位贵宾，大家下午好！非常感谢大家能够在百忙之中光临今天的活动“深圳市房屋征收与补偿实施办法”意见征询研讨会，这个活动是由我们发起的，刚好我们看到《深圳市房屋征收与补偿实施办法》现在正在意见征询中，意见征询的截止期是1月30日，在这个时间我们希望能够收集到业内专业人士的声音，同时今天我们也邀请来了媒体，包括南方都市报、深圳晚报、深圳商报以及电台和移动电视的朋友们，希望通过媒体把各界声音发散出去，给政府更有用的建议，我们也想借今天这个活动表达我们对深圳的关爱，主题就是“我们的深圳，我们自己来爱”。

接下来介绍一下与会的嘉宾，他们是来自：
    深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧女士；
    国房评估董事长杨丽艳女士；
    深圳中原非营业董事总经理贺晓丽女士；
    世联地产研究总监、世联地产首席市场分析师王海斌先生；
    戴德梁行估价部高级助理董事杨学政先生；
    绿色集团副总裁张梧峰先生因为要去珠海出差，他跟我说今天下午要出差，实在不好意思。
    资深地产律师王相阳先生，他是广东品然律师事务所的合伙人之一，也是我们房地产信息网的法律顾问，因为这样的关系，他对房地产相关的法律法规会多一点关注；
    房网非常有名的闻毅律师，她活跃在网络多年，有很多粉丝，也是一位非常热心的资深房地产律师；

接下来我要向大家介绍来自民间的意见领袖代表，他们是深圳房地产信息网知名剑客凤凰树先生，他本身在房地产行业，对房地产行业的法律法规也非常关注，同时他们对于和我们相关的民生事情也非常关注，也在此向网友和各位嘉宾隆重推荐他；还有来自房地产信息网知名剑客风林火先生，他是很多电台、电视台的嘉宾，同样欢迎你的光临。

同时我还要感谢来自各个媒体朋友的支持，他们是深圳商报、深圳晚报、南方都市报、电台106.2、电台94.2、移动电视《深圳地产》栏目的朋友，希望我们今天能够畅所欲言。

我身边这位是深圳房地产信息网新任副总经理齐东平先生，原来是我们网站事业部总经理，经过全民推选以很高的票数，现在正式当选为深圳房地产信息网的副总经理，也是最年轻的高管，下面请他代表主办方致辞。

齐东平：先谢谢各位专家、媒体朋友来参加这次活动，其实这个话题现在无论是发展商还是产权者都很关注，而且可能在之前的旧城改造过程当中也出现了很多法律上的纠纷或现实问题，这个实施办法应该是有助于将来旧城改造的规范，先说声不好意思，因为有很重要的事情，所以没有办法在这儿听大家精辟的见解，但是回头我会好好看，我相信这个话题老百姓是非常关注的，希望大家不要吝啬自己的观点，有什么想说的都说出来。
    再次感谢大家的光临！

姜丰：也非常感谢齐总对我们这次活动的重视和支持。下面跟大家介绍整个会议流程，首先感谢大家准时光临，让我们的活动能够按时开始，会议流程设计有主题发言，请英房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧女士跟我们一起分享意见稿出台背景，然后听听各位专业人士的分析、律师剑客意见分享、律师在线和活动小结，我们还准备了晚餐。
    首先请英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧女士跟我们一起分享《深圳市房屋征收与补偿实施办法》意见稿出台背景，先介绍一下宋女士，她曾经任深圳市规划与国土委员会直属事业单位深圳市土地房产交易中心副总经理，2000年1月至今一直在担任深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长，同时她也拥有专业资质，包括国家注册房地产估价师、国家注册土地估价师、美国房地产估价师、英国皇家特许测量师、香港测量师等等，所有这些专业背景能够让我们对她有更加深入的了解，这也是我们请她首先跟我们分享的原因。

宋星慧女士是深圳市不动产估价学会创始人之一，历任深圳市不动产估价学会理事，现为深圳市不动产估价学会专业委员会委员，参与了深圳市房地产中介行业规则特别是房地产估价行业规则、章程的制定工作，主持了国家及深圳多项重大土地、房地产及拆迁项目的评估，近年来主要从事城市更新与重建研究，在深圳市旧城改造、城市房屋拆迁评估等领域做出了较大的贡献。接下来请她跟我们简单介绍一下《深圳市房屋征收与补偿实施办法》出台的背景，正如刚才齐总所说，这个办法可能在城市更新、城市发展过程中成为地产拆除、重建、征地的法律依据，下面掌声有请宋总的分享。

宋星慧：各位下午好！很高兴在这里跟大家一起交流，我很愿意参加这样的活动，这么多年，在这个领域做了比较久，近几年深圳农村土地全部转为国有，从城市化转地到相关地的征收，到广深港、厦深铁路、南方科技大学等等，我还在论坛上发了一个帖子，我们一直参与光明的建设，在里面做各方面的工作，其实光明的规划是超前的，它也将建成全国唯一没有旧城的绿色城市，实际上整个光明的征地拆迁也是我们做的。

因为我们参与了大量的城市更新项目，并且也参与了相关法律法规的制定，我也是《深圳市公共基础设施拆迁管理办法》的起草人之一，《深圳市公共基础设施拆迁管理办法》是07年3月15日出台的，我非常清晰的记得，出台的这一年也是《中华人民共和国物权法》出台的那一天，在前期我们受到委托，让我们做关于城市房屋拆迁影响的课题，《物权法》第12条明确规定依法征收农村集体土地和单位个人不动产，也就是说以后政府的征收必须依照法律，是要立法的，同时部里也委托我们起草征收拆迁法，后来经过反复论证，觉得要出台一个法律是需要一个过程的，所以最后建设部和国务院法制办搞了一个过渡性的做法，就是先修订，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年1月21日颁布。《国有土地上房屋征收与补偿条例》是我们参与起草的，同时也到北京参加过很多次专家论证会，以及土地管理法涉及到征收补偿的论证会。

在2011年1月份颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》以后，实际上这个条例还是全国性指导法律文件，但在操作过程当中需要各个地方政府制定实施细则，所以在这个条例出台以后，从吉林到广州，到上海都相继出台了新条例的实施细则，深圳也出台了《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，实际上就相当于新征收条例的实施细则，基本上所有城市都叫《国有土地上房屋征收与补偿条例的实施细则》，只有深圳改了名字，我想它改名字的缘由是因为深圳是唯一没有农村集体土地，全是国有土地的城市，所以就不需要在前面写“国有土地上”，为什么我们还有一些原农村集体土地用地？是因为在城市化转地过程当中，我们保留了建成区的房屋没有办理征收补偿手续，但实际上已都征为国有了，所以它的名字叫《深圳市房屋征收与补偿实施办法》。

下面说一下这个《办法》出台的必要性和意见，在《物权法》实施以后，就意味着每个城市在做征地行为的时候，必须依照《物权法》的要求来进行，大家要知道，《国有土地上房屋征收与补偿条例》花了将近两年半的时间，任何一个条例都没有这么长时间，就是因为这个问题关系太重大了，所以反复进行论证，这里面涉及到很多利益群体，发展商、地方政府、中央政府、小业主，在反复征求意见稿的过程当中，中央政府、专家学者希望按照法治化来解决问题，但地方政府要解决城市建设的问题，尤其是在中国快速城市化高速发展的进程当中，如果完全按照法律去做是很难推进的，所以中央政府和地方政府在这个问题上有强烈的冲突。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以后到现在才推出《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，中间有这么长时间，我相信相关部门都在反复讨论这个问题，怎么样让这个《办法》出台以后既能实施推进，又有操作性，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确在条例出台以后，之前的《深圳市公共基础设施拆迁管理办法》是废止的，但是过去已经发了拆迁许可证的项目还是按以前的办法进行，不可以进行强拆，就意味着我们没有法律依据，《深圳市公共基础设施拆迁管理办法》（161号文）是要废止的，最直接的案例就是我们正在给福田医院项目做顾问，我们不知道怎么解决问题，后来我们给市政府打报告，因为在新的征收条例里面明确了征收主体、征收部门，市、区人民政府都可以作为征收主体，我们当时认为区政府作为征收主体比较合适，我们给市政府专门写了一个报告，让市政府明确我们的征收主体是区政府，并且给建设局打了报告，最后国土局审完以后的回复是这样的“我们原则同意福田区政府的意见，鉴于实施细则没有出台，建议待实施出台后再实施本项目”，这怎么行呢？后来这个事情还是按照福田区政府的要求，福田区人民政府作为征收主体来推进这个项目，不能等实施细则出台后再做。

第二个就是这个项目操作性非常强，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是指导全国性的，很多东西要细化，这个条例我也参与起草了，在住建部培训过程当中，我也作为培训专家在全国很多城市做了培训，《国有土地上房屋征收与补偿条例》有十几项内容需要省、直辖市人民政府进行细化，所以《深圳市房屋征收与补偿实施办法》非常具有可操作性。

第三，这个《办法》非常结合深圳的实际，它不仅把国有条例需要深化和细化的内容进行明确，同时契合深圳的具体情况做了一些明确的规定，比如历史遗留问题的处理等等都做了明确的规定。

第四，解决了当前的一些必要问题，对于深圳来讲，征收协议两个比较重要的内容，一个是关于土地整备的问题，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》起草过程当中，对土地整备项目是否属于公共利益的范畴争议非常大，地方政府都希望把土地整备项目纳入到公共利益范畴，最终没有采纳这个意见，但还是给了一些口子，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条对于基础设施薄弱、危旧房集中的旧城区改建属于公共利益项目。我们在深圳的实施办法里把土地整备项目作为公共利益。第二个是我个人理解城市更新项目一部分是可以纳入公共利益范畴的，《深圳市房屋征收与补偿实施办法》对于公共利益的界定，只要是符合公共利益的项目就属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的范畴，也就是属于《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的范畴，深圳大量的项目是发展商做的，但实际上按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》来看，第8条第5款“符合城市规划的，旧城区改建项目是属于公共利益范畴的，也就是说有一部分城市更新项目，比如危旧房集中的老房子是属于这个范畴的，但目前还没有纳入到，一是发展商自己想做这个事情，二是政府觉得麻烦挺大，实际上真正意义上来讲，城市更新项目有一部分可以纳入到这个范围之内的。

下面讲一下主要的核心内容，这里有两个问题要稍微说一下，在讲《城市房屋征收与补偿实施办法》之前肯定要讲《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们这里讲“征收”，从来不讲“拆迁”，实际上我们把征收和拆迁分为两类，一是政府依法征收，二是城市拆迁项目，是市场行为，这两个行为的核心差异在哪里？征收行为是政府依照法律来征收的，是符合公共利益的，对公共利益的界定，在征收条例第8条中有六款，在《实施办法》中有七款，加了一款土地整备项目，这些都属于公共利益的范畴，政府可以强制征收，也就是说每个公民都有义务在征收补偿程序、合法补偿到位的前提下有义务配合政府做这样的事情，或者我们说最极端的状况，如果大部分人都已经签了协议，你成为“钉子户”的话，法院是可以强制执行的，这就是政府依法征收行为最大的核心点。和它相对的就是市场行为，也就是发展商的拆迁行为，也就是深圳如火如荼开展的城市更新项目，这个项目完全是市场行为，完全由拆迁人和被拆迁人双方协商来解决，或者我们说的极端一点，如果出现一个“钉子户”，这个“钉子户”开天价，发展商谈不下来的话，这个项目是做不了城市更新的，不能强制拆迁，而现在《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定只有符合公共利益的项目政府才可以进行征收，最后才可以依法强制执行，而市场行为的城市更新是不可以强制执行的。我们今天讨论的问题一定是为了公共利益范畴的所有内容，发展商做的城市更新不属于这个范畴，但是有些东西是可以借鉴的。

接下来具体讲《实施办法》，这个《实施办法》做的非常细致，非常全面，做了很多明确的流程性、操作性的详细规定，我想政府的目的也是能够做成可操作性的东西，当然我后面也会谈一些个人意见，对这个《办法》还有哪些需要完善、改进的地方，既然是征求意见，肯定还有需要完善的。
    《办法》的主要内容有几个方面，一是明确了房屋征收的管理体制，这是核心内容，也就是我们讲的征收条例里面涉及到三个主体的问题，一是征收主体，二是征收部门，三是征收实施单位，它都没有明确的做要求或规定，在《实施办法》里面做了明确的规定，第四条明确规定各个区的建设项目由各区人民政府作为征收主体，最早我也听说一个版本，说跨区的可以由市政府作为主体，但最后这个稿变成这样，我觉得这一条写的比较科学“市政府认为需要统筹的项目，由市人民政府作为征收主体”，原则来讲，在区的项目肯定是由区政府作为征收主体，“市政府认为需要的”弹性比较大，有几种情况，一个是跨区域的，另外一个是市政府认为这个项目重大，时间很短暂，很必要，紧急项目，市政府作为征收主体是可以的。

第二个是征收的主管部门，谁作为征收部门争议比较大，《条例》没有做明确的规定，在各个地方政府，有了是国土局，有的是建设局，都不太一样，这一次规土委在第五条明确了市土地整备主管部门，这里还有一个前提要说，规土委准备成立一个副局级土地整备中心，将来土地整备中心就是土地整备主管部门，各个区也有区土地整备中心，关外基本上各个区都成立了土地整备中心，但是特区内没有成立土地整备中心，可能征收部门由各个区的旧改办，或者是重建局，他们有很多牌子，就是由旧改办作为征收部门，当然也可以由区政府作为主管部门。

第三个是征收实施单位，征收条例中说征收部门可以自己做征收补偿实施工作，也可以委托征收实施单位，但是明确规定了，这个征收实施单位必须是非营利性的单位，非营利性单位就是政府财政拨款的单位，在国务院条例起草过程当中，中央政府对这个问题考虑的比较慎重，实际上意味着全国相当一批拆迁公司就消失了，因为它是营利性的，所以不可以做这样的事情，但商业性的还是可以由拆迁公司做，就深圳而言，实施单位可能就是各个街道办。

此外，确定了深圳市房屋征收的管理机制，一是房屋征收的情形，也就是说“公共利益的范畴”，《国有土地上房屋征收与补偿条例》是第八款，我们是第九款，我们多了一款，多出的这一款就是最大的特点，“由政府组织实施的土地整备需要纳入公共利益范畴”，这一块在《国有土地上房屋征收与补偿条例》起草过程中争议比较大，争议比较大的原因是什么呢？土地整备是一个手段，但它的目的是不一样的，可能有些是为公共利益需要，但有些不一定，将来可能也会招拍挂，所以这一点纳进去始终是有歧义的，或者跟上位法有矛盾，但是如果不纳进来我们做不了土地整备工作，在交流过程中，各个区也很困惑，到底有什么样的法律来约束、指导我做这项工作？各个区现在正在紧锣密鼓做的土地整备项目都可以用这个条例来进行实施，这个条例最大的特点就是依法来进行的，如果最终有问题的话我可以用法律武器来解决，为什么不说公共利益？因为在任何一个国家，公共利益都是可以强制执行的，部里关于什么叫公共利益这个课题也进行了很多研究，同样一个国家，对公共利益的解释也是不一样的，美国曾经在底特律有一个项目是做汽车城，它当时作为公共利益征收土地，理由是它可以解决就业问题，可以给政府增加税收，但是三十年以后别人把这个案例重新翻出来，认为它不是公共利益范畴，所以公共利益确实很难界定。

关于实施房屋征收计划管理的问题，也就是第十条，各个征收部门必须在每年11月1日将下年度征收计划送主管部门进行汇总，经规土委、发改委审核以后报人民政府，《实施办法》里明确了什么时候什么部门做这样的事情。

各种房屋征收决定做出的条件明确化，是第十一条的内容，区政府要做出征收决定，条例上只是明确市区人民政府要做征收决定，但它具备哪些要件是没有明确的，我们这里对各个要件做了明确。

还有一个比较重要的内容就是征收程序做出程序具体内容细化，主要是明确政府常务会议讨论做出征收决定，如果征收项目涉及到被征收人数量比较多的情况下，是要上政府常务会议讨论以后来决定发放征收决议的，第二十条做出了明确的规定，如果房屋征收涉及的被征收人户数超过50户以上要报政府常务会议通过，实际上这个户数的确定，包括在做全国培训的时候，包括和国务院法制办、住建部交流时也谈到这个问题，各地定的户数是不一样的，但深圳非常严格，现在全国各地，有些是以建筑面积来界定的，有些是以户数来界定的，有些是一万平米或者几万平米以上，当时我认为深圳至少上百户以上，现在它如果把区政府作为征收主体，上区政府常务会议还不是特别难。

增加了摸底调查环节，在第13条也明确了摸底调查的问题，这个问题在深圳确实非常重要，深圳的产权是全国最复杂的地方，原来就是深圳经过了快速的城市化过程，这就意味着在快速过程当中会有大量的违规违法行为，所以深圳的违章建筑是全国最大量的，没有任何一个城市堪比深圳的违章建筑，而且这个问题已经存在很久了，我在微博上也写了一条“深圳是一个弱势的政府，不作为的政府，我们的既得利益者管理者违法建筑，所以深圳的违法建筑冰冻三尺，积重难返”，切实非常麻烦，这里增加了摸底调查环节，要做前期调查。

第三个大的方面是确定了房屋征收的补偿内容和补偿标准，这里有几块也是和全国不太一样的，在征收条例上只是说补偿，但是补偿内容并没有把产权调换、货币补偿分开来说，在我们的《实施办法》里明确把住宅产权调换的类型、货币补偿的状况和生产经营性房屋做了明确的规定，这个规定和161号文的规定是相一致的。

第三十五条，未登记房屋的确认处理依据也很重要，这一条把问题点出来了，但依然没有根本性解决问题，实际上这是征收补偿的核心内容，我们以前做政府项目时经常跟区领导讲确权非常重要，确权就是确钱，你把它确成什么样的权属状况就意味着补多少钱的问题，在这里面分为两款，第一款是违法的农民房，第二个是历史上给单位建设的房子，比如自建房、集资房，这两大类都有相应的规范文件和规定，但还不够深化和细化。第三十五条第一款，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》在09年颁布的，这个处理决定出台了，但实施细则还没有出台，当时这个处理决定出台的时候，影响比较大，全国各大媒体铺天盖地谈的一个问题就是深圳的小产权房可以合法化了，可以上市了，当时深圳卫视找我采访，我觉得这个时候他们找政府，政府不会有人敢说的，这个问题非常敏感，任何一句话都会导致轩然大波，在这一点上我对深圳还做了贡献，当时深圳卫视采访我时我说“严格意义上讲深圳已经城市化转地了，深圳没有小产权房的问题，因为小产权房就是在农村集体土地上建的房屋，然后他们自己发的证，但深圳的土地已经国有化了；第二，我们的实施细则没有出台，实施细则不可能把他们认为的小产权房都可以确权上市，有些是要拆除掉，有些要补地价，有些要罚款，分为四种情形来解决”，就这个问题，广东电视台、中央电视台都转播了，连白岩松都做专访，这个事情影响比较大，但后来很快平息了。因为不知道实施细则是怎么做规定的，包括对单位的房子怎么处理都没有明确，但有一点可喜的是把这个内容提出来了，我觉得深圳应该专门出台一个确权办法来解决这个问题。

还有一个方面是对华侨房屋的征收补偿做明确规定，这是深圳特有的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有这个规定，而且我们在征收补偿过程当中，华侨挺复杂，经常找不到人，不在，而且华侨的维权意识挺强，动不动上中央，侨办一个东西就下来了，这是政治问题，比较麻烦。我觉得这里面最大的亮点就是在第39条做了一个规定，一个是华侨房屋的办理时间，特别是有一点比较重要，因为特殊情况不能按照规定限期办理的，业主或其代理人应该在期限届满前提出延期申请，如果延期以后逾期仍不办理的，由房屋征收部门代办手续”，那就意味着找不到你人的时候我可以帮你代办，有些项目找不到华侨，非常麻烦，我们找了很多途径解决问题，一会儿外国大使馆要干什么，中国大使馆又要干什么，以至一个华侨几个月都解决不了问题，现在在这个问题上有所突破了，但实际上我觉得办事是方便了，但还是存在一些冲突的。

第41条，征收房屋行为对被征收人来讲，我们现在都说“征收行为”，不是“拆迁”，在征收过程当中，所有被征收人跟我谈补偿的时候，你要么给钱，要么给房，而且钱要给得高，房屋我要看得见、摸得着，而深圳的征收项目是没有现房马上可以解决问题的，都是在我们做征收项目的同时马上报规划国土部门申请用地，然后再报手续建安置房，现在政府也做了明确规定，要提前储备安置房，实际上这个问题在全国其他城市都解决了，上海每年有大量的计划安置房等着搬迁，但深圳没有，其实我个人也提出过很多次，也写过报告，可以配置一些安置房解决民生问题，让他看得见摸得着，对这个事情就放心了。

提高了提前签约搬迁奖励的标准，增加了征收补贴，这一条是源自于我们在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条的规定，征收补偿的内容里涉及到房屋价格的补偿、提前搬迁补偿费，特殊情况下，人民政府可以制定奖励办法来解决。深圳161号文件时也有奖励，但这一次从3%增加到5%，我认为5%还是低了，最好不要有明确的比例，最好让区政府和项目有一个空间，每个项目的难易程度是不一样，做“一刀切”5%难度挺大的，有些项目任务比较急，只有通过奖励刺激他来达成协议。广州这一比例是15%，成都的比例也比较高，深圳只有5%，我们在做条例起草时也研究了全国其他城市和国外的城市。

对于特殊困难户，深圳市政府规定的低保户给5%奖励金的补贴，我觉得这不太高，和161号文比还退步了，161号文还规定了房的问题，按人口算，如果一家是两口人的话，不足45平米的我可以补足45平米，如果一家三口不足60平米，我可以给你换60平米的房子，但这个上面没有做这个规定，只是给补贴，但这个补贴不足以解决他的基本生存问题，依然是居无定所。

制定了深圳市房屋评估测绘管理办法，我前面讲了，这个《办法》最大的特点就是可操作性，除了把国有条例的相关内容进行深化细化以外，做政府征收行为，一是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，二是住建部发的规章《国有土地上房屋征收评估办法》，《深圳市房屋征收与补偿实施办法》把这两个东西并到一起了，把《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》合到一起，第四章讲房屋评估，第五章讲房屋征收测绘，征收测绘这一章写的比较好，住建部的《办法》都没有谈到测绘的问题，但我们谈到了，因为全国很多城市的违法建筑相当少，都是有房产证的，而深圳市有大量的违法建筑，都需要测绘，所以测绘部门相当重要，虽然他是测绘部门，很多东西没做规定，但它把你测成一百平米，你就要补一百平米的房子，如果测成两百平米，你就要补两百平米的房子，所以说还是非常重要的。深圳从05年开始做大规模的征收拆迁，应该说深圳征收拆迁的违法违规和群体性事件在全国是最少的，我们没有重大强拆事件，影响最大的就是蔡屋围的“钉子户”，这是唯一在全国有影响的，为什么有影响？就是因为当时是《物权法》出台的时间，07年5、6月份刚好《物权法》出台，所以全国人民维权意识非常强，再加上那个时期重庆“钉子户”在全国的影响比较恶劣，所以当时中央和建设部抓几件事情，只要这个事情一旦上了媒体，一旦曝光之后，政府一定要抓，深圳蔡屋围事件作为建设部四五个案子中的一个，报到北京去了，比较重要，但后来也及时处理了，这个过程我比较了解，参与讨论过一些东西，实际上最早的评估价做的比较低，三千多，后来上专家委员会给它评到六千左右，实际上当时发展商私下补的是九千多，但被征收人还是不够，我们知道只要政府介入了这个事情，政府的核心就是和谐与维稳，解决问题的办法就是多给钱，当时把这个事情摆平了，我听说他们是给了钱的，这个家族拿到钱以后，互相争财产，闹事，死了一个人，现在相当后悔当初没要房子，因为房价涨了那么多，现在那些钱还不够他买一套房子。

我们在实施细则里对征收评估和测绘做了明确规定，我主要讲一下征收评估，因为征收评估跟每家每户被征收人的意义非常大，征收评估这件事情在《国有土地上房屋征收与补偿条例》当中，划时代的第一次以法律形式给了评估机构法律地位，从法律上给了估价公司法律地位，给了我们责任，也给了我们压力，是一把“双刃剑”，这个权利来的不容易，其实会计师、律师都没有从法律层面上给予明确，而法律上给了我们依据，给了我们强大的社会责任，也给了我们压力，所有征收拆迁最终的结果就是补钱或补房子，房子和钱是谁做出来的？评估公司根据相关法律法规做出来的东西，我们的报告对所有人来说都重要，所以我们的责任是非常重大的。评估机构申请以后，在主管部门要备案，所有评估机构都可以申请，市房屋征收部门进行备案，做一个预选库。

评估机构选定是谁选的呢？是被征收人选定的，这也是条例中的条例，以前的城市房屋拆迁管理办法中也规定了，但以前叫拆迁人和被拆迁协商，现在明确是由被征收人来确定评估公司，确定的方式首先是协商，但在参加国务院法制办和住建部的一次讨论当中我还提出过强烈的争议，我认为协商挺难的，因为被征收人是散落的小业主，没有集体组织，即便业主委员会、村民组织，有时也很难代表小业主的利益问题，聚不到一起，如果聚不到一起就会影响进度，做不了，我本来想加一条，“由征收人和被征收人协商解决”，领导人说怎么协商？最后把球抛给地方政府，还是很难解决，所以后来定为协商，协商不成就经过多数决定和随机来决定，明确通过投票或者是摇号或抽签方式来确定评估机构，但是公证机关必须现场公证，投票人要超过被征收人50%，投票结果要超过参加投票人的50%。这是条例的亮点，也是这个《办法》对数量做出了明确规定，到底抽签、摇号是多少数量来决定，有的地方是2/3，但深圳是50%。

如果有争议的情况，你可以要求原评估机构进行复核，以前城市房屋拆迁管理条例规定如果有争议，你可以再委托评估机构进行复核，这次我们取消了，改成如果有争议，首先让原评估机构复核，复核结果维持原判的话，就上专家委员会进行认定，这次对专家委员会做出了明确的规定，跟其他城市比也前进了一步，一是明确了专家委员会的数量是19个，成员构成比较科学，比较尊重民意和被征收人，以前房地产估价师肯定在里面，城市规划师在里面，房地产专家在里面，法律专家在里面，161号文也是这么规定的，但这一次增加了三个主体，一个是人大代表，因为他是代表人民的，二是政协委员，他是参政议政的，三是新闻媒体。专家委员会由行业主管部门聘任，三年一聘任，可以进、可以出，但抽取专家委员会时，房地产估价师必须占2/3。

对专家委员会的建议，在深圳也是明确规定的，而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定，专家委员会的鉴定结论对征收人具有终极约束力。

国有土地上房屋征收补偿条例最大的特点就是取消了行政强拆，这一点非常重要，这也是地方政府和中央政府争议最大的，也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》前后一年时间两次征求公众意见，这是所有条例都没有出现过的，就是因为它关系国计民生太大了，最主要的就是强拆的问题，原来我们的手段是两个，一个是行政强拆，是政府组织的，第二个是司法强拆，这一次明确规定不可以行政强拆，因为政府是执行方，你去做强拆是不公平的，法律上是不合理的；正是因为有行政强拆，所以导致了大量的恶性事件，如果我们走司法强拆就避免了这个问题。第一稿征收条例还有行政强拆，第二稿就没有了，但因为没有这个，中央政府来自地方政府的压力非常大，地方政府说你不让我行政强拆，我就没法干了，政府手上有尚方宝剑，不行的话随时我可以强拆，效率高，速度快，现在没有就做不了了。

最终还是取消了行政强拆，但有一点我们要看到，其实中央政府也在让步，让步在哪里？我们把公共利益的范畴扩大了，其实大家看一下公共利益的范畴在于你怎么去解释，其实都可以解释得进去，尤其是第8条第五款，基础设施落后、危旧房集中的旧城市改建项目属于公共空间的范畴，这个话是无限的，后来我们跟法制办开玩笑，其实你地方政府想怎么做就怎么做，所有规定都非常含糊，含糊的目的就是留一个空间，我把行政强拆取消了，但是我把公共利益范畴扩大了，这样的话你不就有了强拆的手段了吗？但是前面加了一句话“为符合中国的国情，在中国快速城市化和快速建设过程当中所要考虑的，经多方权衡来制定这个条例”，所以说中央政府也要结合国情来做条例。

以上我把《实施办法》中比较重要的核心内容讲了一下，最后再讲一下个人对《条例》的理解以及我觉得不尽完善的地方。
    一是土地整备是否属于公共利益范畴，这个问题是有争议的，是我们把土地整备再做细分？在国土局的时候他们经常问“宋总，你觉得土地整备是不是属于公共利益范畴？”我说“这要看情形，土地整备是一个手段，要看它将来做什么用途，属于是公共利益需要的，就属于公共利益范畴，如果不是公共利益需要的，就是有问题的”，所以我觉得把土地整备纳入公共利益范畴是有争议的。但也要理解政府，如果不纳进来也很难分类别，很难做，我相信政府也权衡了很久。

二是有一些行为跟征收条例不完全一致，其实征收条例最大的特点就是把所有工作全部前置了，所有法律程序全部前置，从初期调查到确权，到补偿方案征求公众意见，到社会风险评估以及听证、上政府常务会议，所有过程全部做完以后我们才发，以前叫拆迁许可证，现在叫征收决定书，把所有程序走完以后，而且补偿方案是要征求公众意见的，还要公示一段时间，小业主提意见后要修改，修改后还要再公示，政府还要进行社会风险评估，补偿资金要到位，等等一切程序都做完之后才把征收决定发出来，如果所有工作在前面都做完了再发征收决定就意味着下面唯一的动作就是签订补偿协议，这就是征收条例最大的特点，即把所有工作全部前置，在以前是一个项目来了以后，稍微做一下调查，发一个拆迁许可正，就开始干了，业主什么都不知道，现在我们全部放在前面做。

但是深圳的《实施办法》有些地方还是放在后面了，对未登记建筑的调查是放在后面做的，跟条例有冲突，但这样做可能也是因为在前面把确权都做完确实很难，这也符合深圳的实际情况，我认为这个问题的根本解决方法是政府通过另外一个文件解决确权的问题，然后到征收的时候就自然解决了，我认为这个事不应该征收部门做，问题就出在这里。

三是关于征收补偿室内装修这部分，《国有土地上房屋征收与补偿条例》我们也把承租人取消掉了，因为我们所面对的补偿对象是所有权人，主要是考虑太多的小业主事情比较多，但是我不知道这个《实施办法》为什么把承租人放进去了，而且在深圳这么一个大量出租房屋的城市，把承租人放在其中是给大家添加麻烦，跟上位法也不太一致。

四是关于华侨房屋的问题，虽然做了一些规定，但是跟上位法还是有一些冲突，比如时间上的问题，六个月、本人不在可以代办等跟上位法还是有冲突。

五是关于第37条，我始终不太明白这一条的写法，未经确权的建筑经有关部门验收符合保障性住房范围的，可以纳入保障性住房，我认为这一条不应该放在这里，这是属于保障性住房的处理内容，或者属于历史遗留违法建筑处理内容，不属于补偿内容，违法私房和历史上单位建的集资房，经过处理以后可以作为保障性住房。我们说的农民房，是不是可以作为保障性住房？深圳也有人大代表提到这样的问题，我觉得挺复杂，我们的农民房建的历史比较久，安全隐患特别多，都是握手楼，你怎么去改造它？将来你怎么补钱和罚款？我们是否制造或者助长违法建筑合法化的问题？深圳有大量违法建筑，如果你把它纳入保障性住房是不是违法建筑合法化的问题？这是一个大事情，是可以探讨的，我不知道它说的是不是这个问题。

六是关于征收预算前面做概算，但在这个过程当中，概算跟实际结果有一些冲突，有冲突的情况下进行调整，我们的征收补偿方案已经公示过了，怎么调整？如果调整的话是不是还要再公示？历史遗留违法建筑要出台一个确权办法或者作为这个的附件，因为这是核心问题，但讲的不太清楚。

七是房屋的补偿价值不得低于类似房地产的交易价格，这一点也是非常重要的，交易价格是合法产权可以上市的交易价格，而深圳大量农民房是没有办法上市交易的，这个问题不可回避，必须解决，如果这个问题不解决，我们做所有项目都是问题，因为我们大量的项目都是征原农村集体土地上的房屋。

我就讲到这里，谢谢大家！

姜丰：非常感谢宋总带着我们把整个《办法》学习了一下，包括她认为的一些条款也从她的专业角度作了解读和分析，我在看《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的时候，第一感觉是什么是公共利益？如何确定公共利益的需要？公共利益中有保障性安居工程建设的需要，究竟什么样才能称为是保障性安居工程，它的选址在已有商品房的中心区来建是否合适？已有商品房本身已经有七十年产权，是不是会因此产生新的矛盾，是不是所有东西都可以由“公共利益的需要”这一句话包括在里面，只有当细则都明确的时候，才能算一套完整的法规，而不是大法先定了之后再去定细则，这是我对于这个《办法》的意见。
    刚刚宋总讲到《办法》的亮点，我也觉得《办法》中有很多亮点，比如评估的时候，评估费用是由谁来出？是由房屋所有人来出，还是由政府机构来出？

宋星慧：由被征收人选定评估机构，但合同是由房屋征收部门签，这也就意味着钱是由房屋征收部门来支付，这本身是双方的，被征收人选定的机构，政府的征收部门进行支付，评估公司是不是会听政府的？我们反复讨论了很久，但没有办法解决，被征收人不是法律主体，不能签订，所以我们只能退而求其次采取这种方法。

姜丰：带着这些问题，接下来我也想听听其他专家的分享，下面有请国房评估董事长杨丽艳女士，她一直跟我们都有非常紧密的合作关系，包括我们11月份举办的深圳人居高峰论坛龙岗站的分享，她也作为嘉宾跟我们一起分享人居方面的理念，她们所做的工作，下面请杨董跟我们一起分享她对于《深圳市房屋征收与补偿实施办法》送审稿有什么样的建议，您认为有哪些地方需要完善的？

杨丽艳：很高兴又一次参加房信网的活动，我觉得这个活动很有意义，因为在我们国家房屋征收补偿条例出来以后，包括国有征收评估办法出来以后，深圳原来的161号文很多东西跟国家的有冲突，已经自动废止了，作为评估的专业机构和咨询机构来说，对于《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的出台也是非常关注的，刚才宋总把整个条例出台的背景和相关内容做了非常全面、详细的介绍，她的很多观点我都非常赞同，有很多问题我们考虑的角度是非常一致的，下面简单说一下我对这个条例的理解以及意见。

因为前期也参与过讨论，感触比较深，我用四点来概括这个条例的特点，一是它明确的把土地整备纳入公共利益，这是深圳比较大胆的规定，因为确实对于土地整备是否纳入公共利益是非常有争议的，但深圳人口膨胀那么厉害，不到二千平方公里，1400多万人口，再加上深圳城市发展的需要，可以说深圳土地资源非常稀缺，如果我们实现整个深圳城市发展的产业升级，包括人居环境的改善，实现土地集约利用，如果不加快推进土地整备的话，可能后续对于深圳整个城市的发展来说也会受到很大制约。最近政府刚公布了设定龙华新区和大鹏新区，这也是政府接下来要实现城市精细化管理的重大改革，这一次深圳市把土地整备放进公共利益，我觉得对深圳城市发展来说具有非常重大的战略意义，为我们下一步推动深圳土地整备的实施提供了有利的保证和政策依据，这是我理解的第一点。

第二点，我觉得征收条例体现了充分尊重民意，慎重决定征收。这里面提到了很多，比如说十六条规定对征收方案征求意见不少于30日征求民众意见，政府组织对危房集中、基础设施落后的地段实施城市更新改造，这一块也提出了必须要取得占房屋总面积2/3以上被征收人的同意以及征求他们对于征收补偿方案的意见，同时根据听证会的意见来修改方案，这也体现了对民意的尊重，宋总也提到了对房屋征收涉及50户以上的，要通过政府常务会议来决定，这也体现了政府对房屋征收非常慎重，在国家的法里面也提到了在房屋征收决定之前应该对房屋征收进行社会风险评估。从这几个可以充分体现政府在做征收补偿决定时是非常慎重的。

第三点，《办法》非常尊重被征收人利益的保护，切实强调了安置先行，这里面大家也看到了，对于被征收人，如果你是居住房子的话，可以选择货币补偿或产权调换，而且非常明确的提到应当提供被征收房屋同类型、同等面积、相同居住条件的房屋进行调换。在城市更新中也特意提到了，必须在城市更新地段或者就近地段提供房屋。还有一条，就是评估不能低于被征收房屋的市场价格，这实际上是强制性购买的方式，你应该高于市场价，不能低于市场价格。从这几个方面来看，《办法》都是非常注重保护被征收人权益的，而且后面还提到了对于评估机构的选取也是把主动权交给了被征收人，我提供给你的房屋不能让你的生活水平受到太大影响。同时还注重强调安置先行，在32条中提出对于被征收人要优先给予住房保障，优先给予住房保障就是你有优先权，不用参加轮候。

第四点，大家看到这个条例的条款非常多，有14000多字，非常详细，对于包括房屋的前期调查、征收预算方案、补偿标准、补偿内容、评估机构选取、评估方法、复核、鉴定等等都做出了非常详尽的规定，这个条例的实操性是非常强的。

还有一些我自己对一些条款的建议，一是关于征收补偿方案前期预算，这是很重要的，在我们现在做的拆迁补偿项目中，往往出现了前期预算跟后期真正补偿时金额有非常大的差异，这对政府实施财政预算来说是非常不利的，在新的条例中特意提到了对于被征收房屋的前期调查和预算方案。我想提出一点，在13条里，房屋征收部门应委托市房地产评估法定机构编制预算方案，也就是说政府在进行前期调查的基础上才能把预算方案做的比较准确，评估发展中心、规划发展中心都类似于法定机构。

宋星慧：补充一点，法定机构是深圳机构改革的创新，目前深圳唯一做的就是让原来的深圳房地产估价中心变更为法定机构，以社会的形式进行工作，财政局和规划国土委作为理事单位，所以这个法定机构就是原来的房地产估价中心。

闻毅：是什么性质的？

宋星慧：法定机构是全新的性质，不好说，它是理事会领导下的。

杨丽艳：我认为编制预算方案是房屋征收部门自己可以去做的，你可以自行编制，也可以委托具备房地产评估资质的机构去做，如果政府要去做财政预算的话，是不是由法定机构对这些预算方案进行审核，这样相对来说会比较合适，如果全市这么多项目的预算由法定机构去编制，这一条上可不可以进行调整？这样一方面可以保证预算的科学性，同时也可以为政府把控财政预算总体的盘子，这样比较合适，而不是直接由他们自己编制房屋预算方案。

第二个建议，44条中有一条规定“被征收人在补偿协议约定或者补偿协议确定的搬迁期限内完全搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁补助费”，这一条的条文是先写在“搬迁期限内完全搬迁的”，然后再写向被征收人支付搬迁补助费，跟国务院590号令有比较大的出入，这就是前与后的关系，国家的比较好理解，深圳在表述上应该调整一下，因为国家的法律明确说要先补偿，后搬迁，而不是搬迁后我补偿给你。

新的法律规定对房地产评估机构选取做出了比较大的调整，但是这里有一个具体的条款，第54条提到了被征收评估机构无法协商确定的，可以公布的名单适当选取5个具有相应资质的房地产评估机构，我觉得实际上没有太明确的说五个，因为所有的征收项目，可能有一些项目比较大，有些项目比较小，最终确定的评估机构，原则上是一家，但有些特别大的项目是选取几家，没有必要规定是五家来抽，否则在抽的过程中肯定会碰到问题。这里还提到了“适当选取”，这也是比较有艺术的表述方式，什么叫适当选取？到底是随机选取还是抽签选取？既然我们提倡尊重被征收人意见，而且也是比较公开透明的方式，不如直接抽签或者说具备资质的，入选拆迁评估机构库的都可以来参加抽签，这样可能更好。我觉这一条不太合适，如果进行相应的修改可能会更好。

最后一点是征收办法后面同时还对补偿标准拿出来征求意见，这里面提到关于顺利搬迁应该委托资产评估机构来进行评估，这一条跟建设部今年6月30日印发的《国有土地上房屋征收办法》有一些矛盾，因为那个里面提出涉及到这一类的是由房地产评估机构，但《办法》提出是由资产评估机构来做，深圳如果这样规定也没有问题，但是如果这么规定的话，同时就涉及到后面相应的评估复核、评估鉴定，配套的东西都得有，这一条也是值得斟酌的。
    我就讲这些，谢谢！

宋星慧：按照条例来讲，如果资产评估公司做，意味着《实施办法》里还要进行详细的规定，最主要是和上位法有冲突。

姜丰：确实是专业人士的意见，杨董一方面从被征收人的角度，另一方面也从专业评估的角度给出了她对这个《办法》细节方面的建议，提的非常中肯，也值得政府部门好好斟酌。
    下面有请戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事杨学政先生，戴德梁行也在做拆迁、旧改顾问工作，也可以从专业角度给出对《办法》修改的建议。

杨学政：我从拆迁实践工作中对新《办法》谈一些看法，讲三点，第一点是从工作角度来说，我认为亮点有三个，一是它把土地整备、公共设施拆迁和城市更新放在一个平台上，为什么说它是亮点呢？因为在我们拆迁的实践当中，作为被拆迁人，他才不会管是政府来拆我还是开发商来拆，反正你补我的钱能够达到这个水平，旁边刚刚补了一个比我的高，你给我这个价肯定不行。站在拆迁市场环境的角度来讲，虽然我们在做的时候，可能实施主体不一样，实施程序不一样，但作为被拆迁人来说，他的诉求是一样的，他也希望获得最高的价格，如果你的价格体系是统一的，他也会进行比较。当然，对于是否公共利益是有争议的，我想这个市场一定是朝这个方向走。

亮点之二，对那些没有登记确权的，这次有了很明确的规定，就是刚刚宋总提到的“三规”，虽然三规后面一系列的实施细则没有出台，但至少这个《办法》给了一个方向，相比较之前的161号文，161号文没有明确说确权是怎么样的，在这些年的实践当中我们也感觉到确权非常重要，需要有一个统一的标准和操作规范，至少在这个办法上，它把统一的标准亮出来了，配套的细则还要继续出，单单靠这个《办法》也没有办法推进工作。

第三个亮点是把专家委员会的制度建立起来了，虽然条文中有些地方真的斟酌，比如有的专家是否一定要人大代表、政协委员，毕竟我认为这是一个专家委员会，不管怎么样，建立这个制度和之前废的161号相比，之前没有明确的规定。

但是我认为又有一些问题需要探讨，比如可以选择货币，也可以选择产权调换，但我觉得整个《办法》在这一块上非常弱，安置优先意味着什么？意味着安置房的建设，我们以前大量拆的房子都没有安置，都是货币补偿，一个很大的问题就是我们只赔钱，不赔房，跟被拆迁人的需求有很大落差，使得我们的工作越来越难以推进，如果没有安置优先，如果没有把安置房建好，就很难做，在总则里就这个方面应该有所体现。

另外一方面，现在你只要给他房，他就愿意接受，这样的话我们的推进就会很快。此外，安置房的分配也可以促进大家尽快跟政府签订征收协议，你先签就先选，选一套好房会比要那两个钱更实惠，所以站在这个角度来讲，安置房的分配办法也应该在这个《办法》出台以后陆续出台，如果把这一块做好了，也就等于我们把另外一个手段充分运用起来了，我觉得这个方面没有相关名额的说法，政府还缺乏相关的配套政策，比如安置房如何进行开发和建设，过去我们在这一套东西上是缺少的。

第三，可能跟我们的实际操作有关，有些地方是协商价格，比如说装修可以协商，搬迁费可以协商，如果不行了我们再补，《办法》里做了这样的规定，但是我觉得这里缺了非常大的一块，就是跟现在的审计制度如何协调，如果出现在评估报告里的价格，作为审计来说是比较容易通过的，因为毕竟它有技术报告来支持，但如果是协商价格，这个业主就是觉得我多要那么几万块就可以跟你签了，过去这一块是怎么做的呢？我把这几万块装到他的荷包里，也就是说协商价格构成的报告，然而协商价格又能如何过得了审计呢？这也是制度配套问题，如果这个问题做不好，也是一个很大的问题，刚才宋总讲对评估行业也是非常大的挑战，其实制度不健全对评估行业也是很大的挑战和压力，我们愿意承担这种风险，但是我们也希望能够有健全的制度，通篇我没有看到在审计制度上有很好的规定，还有一些条文我觉得可操作性不强。

再说一点感触，按照我们拆迁工作的实践经验来看，拆迁绝非是这一个《办法》就能够解决问题的，比如刚才讲的安置房的建设，安置房的分配，我们到底用什么样的体制机制来运作？也就是说这里面还有前几年大量发生的违建和抢建、抢装修，为了博赔偿的问题，这种问题应该在补偿办法上有一些好的导向，比如说在政策上我们如何能够让这些人博赔获得不了额外的利益，我们又如何在技术上解决现有赔偿不太公平的问题，比如他的房子建了很多，可能赔的就多，而他的房子建的比较少，可能赔偿就比较少，我们怎么样建立一个新的体系？当然这些问题不是在这个《办法》里解决的，但这个《办法》应该对如何有一个正确的导向，使得赔偿能够公平有一些笔墨，这样的话政府或相关部门在继续做这方面工作时有一个起点。

第二个感触是我们需要做配套的东西，不能寄希望于一个《办法》解决很多问题，这个《办法》的出台，政府还应该有一套计划，这是一个主干，围绕着这个主干还要有一系列东西。

第三，《办法》里有一些表述我不太认同，比如说“补偿”和“补助”，补偿是必须给的，补助是根据实际情况而定的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿、补助说的很清楚，但到我们这里就说的很混淆，甚至有些该给的补偿都不给了。还有一些文字，比如说“征收决定公布之日起生效”，征收决定公布了以后房产就归国家所有，问题在什么地方呢？征收决定出来什么时候生效？是你出台那一天生效吗？我们不能把它理解为简单的政策文件，还是一个地方性法规，作为一个法规来说，它的生效是不是就是公布之日？《物权法》是说征收决定公布了以后，在经过了法定的过程，没有异议以后才能生效，这个法定过程是什么呢？就是行政复议、行政诉讼时效过了以后才能生效

还有一句话“被征收房屋自征收决定生效之日起，房屋归国家所有”，这一块在《物权法》里是有表述的，我们认为这个文件从法理上是可以这样说的，但从实践来讲，就算我的房子被国家收去了，你我之间还要履行法律程序，所谓程序就是说你要给我确权，你要给我做一个补偿，我要跟你签了补偿协议，把相关的产权文件交给你，承诺这个房子从我签了协议之后不再属于我所有，履行了这个程序之后这个房子才算国家所有，否则你把被拆迁人的权益放在哪里？

凤凰树：逻辑上是交易完成以后才算产权转移。

杨学政：《办法》出台以后要废止之前的161号文，但161号文废止以后，对于现在按照161号文处理的项目怎么办？再比如某种情况我不给你补偿，某种情况我给你补助，这些情况它都是散落在各个条文的，如果你是属于不补偿的，从法条来说应该放在一起写，而不是散落的，文字组织上有一些问题。

背后用了一个房屋征收标准，这个标准里有几个地方做了一些调整和改动，恐怕未来还需要跟我们这个行业多做一些沟通，因为有些沟通不太合适，比如按照房地产市场价格评估变成了类似房地产价格市场评估，“类似房地产价格市场评估”我们不是不能理解，而是要区分有产权还是没有产权的。

总体来说，这个《办法》还需要修改，当然也有一些亮点，我不敢说深圳比内地很多城市做的强，但我们没有内地那么高的恶性拆迁事情，我们要做好也不能单靠一个政府就能把整个体系建设好。

姜丰：非常感谢杨董，他说到体系建设在整个过程中是非常重要的一件事情，不能依靠一个《办法》，而是要依靠一套体系来支撑。接下来有请世联地产研究总监、世联地产首席市场分析师王海斌先生跟我们谈一谈。

王海斌：刚才三位老总对整个法规的内容、条例、用词解读的已经非常完善了，我不是做评估的，所以从评估外行的角度谈一谈读完《办法》后我的感触。

《办法》第一条提到为了保障被征收房屋所有权人的所有权益，我感觉到的是保障政府如何顺利的完成拆迁，而没有感觉到保障被征收人的利益，台湾的房屋拆迁立法立足于两个根本，一是补偿费用多少，二是土地增值以后，未来商业利益的分配问题。如果说我的房子被拆的话，看这个《办法》，我没有感到能给我带来什么保障。

第二条提到“因为公共利益的需要进行拆迁”，后来提到什么是公共利益，我发现所有东西都纳入了公共利益，在这个市场上有商品房，还有保障房，商品房是私有品，保障房是公有品，但政府已经把所有拆迁全部纳入公共利益，我觉得这个已经是一锅烩了，源头都没有搞清楚，后面都是糊涂蛋，现在市场上最大问题的拆迁全都是商业拆迁，而不是政府的拆迁，政府的拆迁最后反正是要强制执行的，如果说按照这个来讲的话，很多已经很全面了，因为是公共利益，大家有义务去支持，所以我觉得首先应该分出公共利益和商业拆迁，这个立法或者这个《办法》才是有用的，才是有价值的，才是真正保障被拆迁人利益的，如果源头上都没有搞清楚，然后一锅烩，后面都是糊涂蛋，再讨论细枝末节的事情意义都不大。

三是在这个过程中，政府是强势主体，政府这个主体在过程中所做的活动基本上是由政府监督政府，被拆迁人基本上没有参与的机会，你们怎么来保证所谓第三条讲的程序正义？你根本没有办法保证，作为老百姓来讲，信息不对称，比如说评估机构是谁来掏钱，评估机构的价格，刚刚也讲到评估是三千，后来专家给出的是六千，最终是九千。

如果2/3的人同意的话，是不是就可以拆了？我觉得这个也不合适，因为按照《物权法》来讲，我取得房屋所有权之后就有这个权利，难道2/3的人决定1/3的人吗？这一条完全不合适。
    我就讲这三点。

姜丰：非常感谢王总的分析，他不是站在任何一个机构的点上，而是完全从利益人的角度，即从房屋所有人的角度来看待这个办法，接下来有请专业律师，从你们的角度看这个《办法》，是如何解读和分析的，首先有请王相阳律师。

王相阳：刚刚听了各位的专家，有一些是解释性的，有一些是意见性的。一个法律法规的出台毕竟是有正当的社会意义和价值需要，我们应当尊重它。但是一部法律出台以后毕竟要实施，要涉及到老百姓的切身利益，也包括执行过程中能够顺利的进行，这也必然会导致方方面面的矛盾。

看了《办法》以后，有些地方觉得挺搞笑的，比如说关于征收计划，还有鉴定机构成员名单必须要19个吗？必须要5个测绘机构吗？必须要每年11月1日前吗？用这种实施方式让人觉得政府的权力欲望太强了，给你指东就不能西，必须是11月1日，其实这些都是不该细化的，比如这个年度报下个年度的计划就行了，如果有随时报也得行，你非得搞各区非得这么做，说起来是想规定的好起来，严密一些，实际上体现了不严肃。有一些应当明确的，恰恰不明白，留下了灰色地带，实际上最大的问题不在于产权明晰，产权明晰的就是价格，无论是把过去的拆迁变个花样说是征收，把过去的购买说成补偿，实际上都差不多，对老百姓来说，尽管我拿了国家的房产证，实际上我看了这个《实施办法》以后觉得并不可靠，有一些需要细化的东西，深圳三十年改革开放，过去在管理上暴露的问题，在这一块留下了后遗症，过去你本来是执法机构，别人违建的你应该坚决打击，但你不打击，让别人建，结果越建越多，全部是违章的了，现在拆的时候得跟别人说好话，这也看到我们现在遇到的尴尬。

核心问题就是关于违章建房、违法行为的处理，比如过去蔡屋围的农民房，曾经有人让我们给他们做咨询，那个“钉子户”我也知道，这部分为什么不能发房产证？并不是说他没有按照正常手续报批，而是政府不批，因为它太密集了，你已经设计了规划改造了，现在发房产证将来会有问题，但实际上现在的问题比办房产证更麻烦，你用这样两句话想去解决几十年积留下来的深层矛盾是不可能的，写在这上面也体现了政府的勇气，国务院出台了一个办法以后，一是有法可依了，我终于可以出口气了，二是我可以把自己的需要，比如土地规整、整备的东西加进去，行不行？

总的来说，新颖性上是不容怀疑的，比如把测绘、评估程序放进《实施办法》中，体现出它的人性化；还有关于华侨房产征收的处理，还有关于违法建筑纳入保障房体系，原来有一些出租的房产，把承租人也纳入到这个主体里面，实际上都体现出它的新颖性和人性化。

《办法》的冒险性，我感觉到有两点是值得怀疑的，一是土地整备问题，我看的有一点莫名其妙，后来我查了一下，它是指为了缓解土地供应的矛盾，提升政府掌控资源的能力，通过回收、征收的方式，包括填海造地的方式，对零散用地进行整合，并且进行必要的前期开发。如果是土地整备，在条例上也看的很清楚，它在计划里每年都得报，第十条说各个区都要报，那么我就想问一下，土地整备按照这个方式每年都要报，也就是说你要不停的整备，也就是说无论有没有立项计划都得要征收。同时第十一条也有一个规定，国防、教育、能源、体育需要都是要先立项再决定征收，恰恰是咱们自己需要的不需要立项，随时报随时征，我们把土地整备需要放的这么宽泛，确实让老百姓心里不踏实。

再说它的操作性，一个法规，一个部门规章的出台，要考虑程序性上的公平和实体性上的公平，在程序性上来说，你定的游戏规则，先做社会稳定的风险评估、登记，然后发布公告，大家有意见的听证，从这个或者到实体利益的公正，实体利益的公正是落到实处的，你只要保证实体公正大家就没话说，实体公正有几个节点，为什么蔡屋围的房子，前面是预算的价格，后来又飙升，为什么？是在征收过程中，市场行情不断往上涨，因为有期待利益加进去了，所以房价上涨，你最后选定的股价点在什么点上？这个点很重要。

违法的地方也有，杨丽艳刚才讲到第44条，你搬走以后，我再来给你支付搬迁补助费，明显违反了国务院“先补偿，后征收”的原则。
    第20条是很敏感的，估计很多人看了以后很不舒服，也会激化矛盾，征收决定自做出决定之日起发生效力，被征收房屋自生效之日起归国家所有”，我想问一下，做出这个决定的时候就是生效的时间，生效的时间就归国家所有，你敢行使所有权吗？你敢去拆他的房子吗？如果你不把流程走完，敢说这个房子一定属于国有吗？国务院的条例是先补偿到位了以后再征收，你现在既没有定方案，也没有补偿到位，只出了一个决定，你在实体上已经把人家的全部权利都剥夺完了，那还谈什么？所以我们现在谈到的是补偿，不是赔偿。

总体来说，该《办法》在操作性上还需要细化的东西，国务院已经有了征收办法和补偿办法，我们又出了一个《实施办法》，你将来如果再搞一个实施细则或者关于《实施办法》的补充意见，弄那么多，让人觉得很可笑，太不严肃了，所以我们要么不做，要做就在流程上保证从程序的公正到实体的公正都到位，把解决问题的手段和方式都纳入其中，包括评估专家委员会中要设人大代表、政协委员，实际上他们都是代表民意的，加进去的目的无非是增加民意的知情度，但把他们作为专家放进来的确解决不了科学的问题，在这个《办法》中能不能设一个老百姓反映问题，他觉得自己没有办法解决的，通过司法程序来解决，比如评估机构或测量机构，或拆迁实施部门违法了，侵犯我的权利了，我找谁投诉去？第7条中讲到关于这样的征收和补偿工作，讲到规划国土委、发改、财政、住房建设、人居环境等等这么多部门都要相互配合，联动协调，一小桌饭多少个人吃？这些条款都是虚的，就像排污水管道，你把他抓了罚款就得了，但是现在牵涉到公安的、城管的、水利局的、街道办的，很多部门。

既然是《实施办法》的征求意见，还可以说，到出来以后我们肯定要拥护它，所以赶在这个时间把自己的意见表态出来是非常合理的。

姜丰：非常感谢，这也是我们在这个时间召集征询会的原因，我只是觉得我们作为深圳市的市民，同时我们也自己房地产类专业网站，也同样有官方背景，我们也希望在这样的时机听到各界的声音，所以我们在意见征询阶段组织这次活动，也非常感谢王相阳律师的分析和建议，接下来有请网友和房地产信息网的老朋友闻毅律师，她也做了非常充分的准备，她一进来的时候就说要把电脑插上，所有资料都在电脑里面，非常感谢！

闻毅：其实我看的时候，有很多情绪在里头，我觉得这完全是一个强制性的东西，这是我的第一个感觉。政府要达到它的目的，设置了这样一个《办法》。有了《办法》，实践当中有一些东西可以参照，大家有了统一的标尺，但是这个东西既有实体，又有程序在里面，实体讲的不完善，程序讲的也不到位，只能说是一个纲要，这个纲要要怎么样把实体和程序都写的很清楚，大家一看就知道，拆迁人拿这个知道我该怎么做，我会得到什么利益，我觉得要细化到像《诉讼程序法》一样，这样才有可操作性，说实话，现在可操作性是比较差的。

刚才各位讲了很多问题，大家都说它和上位法有冲突，这个问题一定要解决，不解决今后就是留给我们律师干的活，法院不好办也得办，这是一个问题。第二个问题，这里面有一些规定剥夺了人们诉讼的权利，它什么都是说由征收部门决定就可以做什么了，比如说这里面有讲到确权的问题，我建议政府把《办法》中确权的这一条“公告公布之日起生效，生效后权利归国家”，建议政府把这一句话去掉，因为这句话会引起公众愤怒的，国务院条例都不敢这么说，你深圳再创新也不能这样做，涉及到剥夺权利的东西一定要注意，比如说这里有一条就是如果符合安居房条件的，可以不用排队直接优先，你又侵犯了别人的权利，而且本身安居房有条例，你按照条例执行就行了，如果你说他不用轮候，这是谁给你的权利？

王海斌：别人都等了很多年。

闻毅：对啊，类似这种侵犯其他人利益的条文是不能存在的，至少要调整一下，从法律角度一定要注意，你不能为了保证拆迁去侵犯别人的利益，这不是属于紧急救险，来个正当防卫，这个问题在《办法》中多次出现，这里不一一例举，我已经列了很多，回头交书面文件。

姜丰：非常感谢闻毅律师，她也是从专业的角度给出了对这个《办法》的一些建议，我带刚开始的时候真有一个想法，我们一条一条的过，看看每个人有什么建议，但是由于时间的关系，后来我放弃了这个想法，还是请大家把每个人认为其中有问题的点提出来，如果会后对哪一条有问题，都可以发送到政府法制办征求意见的邮箱，这是公民的权利。

闻毅：我再补充很重要的一点，这个办法里面一定要有一个监督机制贯穿其中，你现在监督来监督去都是兄弟之间相互监督，没有意义。

王相阳：整备中心在监督。

闻毅：还是自己监督自己，没有任何让老百姓觉得可以放心的地方，如果这个《办法》能够也一些监督机制在里面，因为你涉及到的是广大民众的利益，一定要有监督机制，我们现在没办法改变国家体制，可以从这个方面来创新，真正的实现民主，这一点很重要。

姜丰：这是一个非常好的建议，我觉得政府在发布的时候出发点是好的，可能是希望为今后城市的发展起到一些推动的作用，给今后的城市发展可能遇到的问题出这样一个可依据、可执行、可操作的办法，但是在细节方面，因为涉及到不同的利益群体，每个人站的角度都不一样，所以有这些反映完全是出于对这个《办法》公民责任心的表现

接下来有请房地产信息网知名剑客凤凰树老师发表他的意见。

凤凰树：中午才从上海过来，十二点下飞机，一点到家，三点到会场，在上海期间看了一下《办法》，有一个很强烈的感觉就是不应该以公共利益来侵害老百姓利益，我从头到尾看了几遍，七章、八十一条、14000字，我看了三遍才慢慢琢磨过来，但是表面上我们在争公共利益的界定，实际上不要界定了，最后一条一语道破天机，就是从这个条例实施之日起，以前的拆迁管理规定废止，这就是新的拆迁管理规定，拆迁管理是一个大拆迁，公共利益是小概念，你不能说大概念取消了，变成一个小概念来替代大概念？是不是公共利益是一个条例，非公共利益又是一个条例，是不是要出现两个条例？它没说，它说的是新的替代旧的，所以所谓公共利益不要争了，实际上是以公共利益之名把所有东西包括进去了，范围怎么样在最后一条已经道破天机了。

我是上海人，我的同事、同学拆迁的很多，两个城市比较，深圳确实是一个发展最快的城市，新建城部分发展快，经过三十年的发展关内就没地了，我们到香港去看，香港还有很多地，政府一直在进行控制，但咱们已经没地了。新建部分比较快，但是深圳的旧城改造部分在全国算慢的，所以你的恶性事件能出现吗？你到上海看看，拆了多少建筑，拆迁了多少户啊，咱们能不能把数字对比一下，人家拆了那么多没有事情，我们没怎么拆没有事情，这是两个不同的概念，不能比的。

上海老百姓有句话“穷人凡是靠拆迁”，有拆迁，他翻身了，穷人变富了，而且不是局限于两种，什么或者货币，或者房屋，人家又分了房，又给了钱，更多的是第三种情况，而深圳没有第三种情况，我拆迁了，分到两套房还有几百万，确实变富了。比方说你心目中这个房子三万元，给你三万五，高兴坏了，马上签，马上走，政府让一点小利，实现城市更新更大的利益，把时间抢回来了，咱们深圳是怎么做的？旧城改造从02年开始，至今已经快十年了，02年渔民村旧城改造，06年渔农村旧城改造，到2010年石厦改造，经历了三代开发模式，延续了十一点，就这几个村，但是近年来规模越来越多了。

鹿丹村99年开始改造，到现在还没完成，我就是鹿丹村的业主，它的业主都是公务员，政府部门连公务员都搞不定，还搞老百姓？这些都是共产党干部，都是深圳的拓荒牛，所以在个人利益和公共利益有矛盾的时候，我的感觉是政府应该学上海优先让步，你让一点会得到更大的利益，更快的城市更新。

还有一种情况，我要拆迁了，结了婚的不能先过来的，上海是怎么做的？俩口子一套房，有的人故意这样，离婚后男的到东北找个女的，带回三个小孩，女的再结婚，又带回三个小孩，两家按八个人分，你人为离婚想钻空子，给你钻，目的是让你快点走人，大方向要清楚，不要纠缠那小东西，多一毛少两块的，永远都没完。市场行为按市场来，杨经理说“老百姓才不管你是市政修路还是开发商拆，标准都是差不多的”。

我看到收为国有这一条的时候马上想到了共产，起草的人不是在深圳待过的人，深圳是一个很民主的社会，理解政府没有这么强行干过，你试试看强行执行？不可能的，这个《办法》能否替代旧《办法》，首先应该在实操性上更有效的促进旧城改造工作，否则照样拆不了。

深圳城市改造、城市更新的步伐是很慢的，你去看看上海怎么做的，学一学，我们老是创新，觉得我们敢为人先，总是争第一，其实可以学一学人家是怎么有效地解决问题的。
    我就说这些。

姜丰：非常感谢，凤凰树能够把自己真心的感受讲出来跟大家分享是需要勇气的，据我了解，上海安居房、保障房的建设确实是走在全国前列的，南方有上海，北方有天津，包括深圳一些区域的政府也都到当地学习过，在起草这个《办法》的时候真的可以把外省城市好的做法、平稳过渡的做法多借鉴一些，更多的在公共利益和个人利益发生冲突的时候，公共利益适度的让步给个人利益。

凤凰树：有一些表述，比如“不低于市场价”可以表述为“略高于市场价”，对于中国人来说，故土难移，从情理下都是不愿意搬的，重赏之下必有勇夫，多出人家才愿意搬，你现在一块换一块，让我搬，我可以不搬嘛。鹿丹村原来是一比一拆，后来一听外面1：1.1了，就咬住了，现在都有1：1.3甚至1：1.6了。

姜丰：我也了解过上海是怎么做的，在利益发生冲突的时候不是业主和开发商之间的行为，因为业主如果把自己房子给开发商的话是有一定风险的，这种风险要业主和开发商共同承担，在上海是由政府出面做保障，开发商只是出资建房，利益关系完全不同，业主跟开发商的利益关系也完全不同，这样可能更有利于平稳、和谐。
    下面把时间交给房信网知名剑客风林火老师，虽然他很年轻，但我还是想尊称他为老师。

风林火：其实也不年轻，我85年户口就落在深圳了。我们之前在房信网做过一次节目，是关于城市更新的办法，今天过来我以为真的有城市更新执行可操作性的文件出来，结果一看，把名字换了，变成《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，而且一开始说起公共利益，以为跟城市更新没有关系，但越翻到后面越不对劲，这里面是一个大杂烩，参与制定的人员出发点是好的，就是把城市更新以后的程序和各种标准明确化，但是组成人员和源头都是非常不成功的。1999年开始，我参与过国企改革的执行工作，当时国退民进嘛，是1+12，一个国家的文件+12个地方的文件，非常详细，我们现在想用一个《办法》解决所有问题是不太可能的，太多，太长，主次不分，执行主体非常模糊，之前我们感觉到分为两种类型，一种是真正的公共型征收，按国家的办法执行就可以了，不需要各个城市再做自己城市的，第二种是商业征收，我觉得深圳应该是做这方面的东西，不要把公共利益扯进去，拿着一个道具，感觉就是把各个部门的利益都凝聚在这个《实施办法》里。

王相阳：公共利益是真正的国计民生，商业利益中实际上还有政府利益在里面。

风林火：实际上是把商业利益融汇到政府利益后面去了，保护了商业利益，这样一来就非常复杂了，大家都清楚你拆了地干嘛，肯定给开发商了，还能拿来建学校、建工厂？这是一目了然的，所以我觉得不如专门做一个商业化的征收办法，上海的制度也好，台湾的制度也好，或者开发商把钱给政府，政府多补偿给居民，何必搞那么复杂呢，还让所有人一眼就看穿，这是很弱智的事情，参与这个《办法》的人的组成结构问题造成这个《办法》不可行。深圳现在有三十个城市综合体，都是这样出来的，都是觉得城市更新改造我肯定要做城市综合体，至于能不能卖得掉那是银行的事。

我们最核心的角度一定要可行、公平，公共利益和商业利益必须要分开，否则就不要出这个《办法》，政府不要回避这个事情，因为其他城市早都在做了，国外也在做了，你把它拿过来改一改不就完了吗？何必搞的那么复杂呢？至于评估、测绘，不同的时间点标准都不一样，没法做。
    我就说这么多。

姜丰：非常感谢，由于时间的关系，研讨会暂时告一段落，非常感谢各位专家，各位意见领袖在今天研讨会中所发表的建议，接下来我们也会把大家的意见汇总，民众的声音是最强大的声音，民众的力量也一定是最有力的力量，我们也希望这些建议为政府做出正确的决策起到积极的作用。

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